東京23区の平均想定売上と損益分岐家賃

 Airbnbに掲載されている、昨日1月20日時点の東京23区全物件の稼働率と平均宿泊料をかけ合わせ、各区でAirbnbを運営してみた場合の想定売上を算出し、掃除を含めた代行費を売上の35%、ガス水道光熱費+Wifi費用を12,000円として、家賃がいくら以下なら利益が出るかを調べてみました。※基礎数字は、サイト「AirbDatabank」より

 

 区内でも駅に近いか遠いか、商店街かどうか、物件の間取りやグレードはどうか等により、全く評価が違ってくるものを全て一緒にしての比較ですし、1月は閑散期なので、意味がないという考え方もできますが、一つの目安にはなるかと思います。

 

 その結果、想定売上=損益分岐家賃の高いベストファイブは、次の5区でした。
 順位 区   想定月間売上  損益分岐家賃
 1位 渋谷区  192,258円  112,968円
 2位 港区   189,085円  110,905円
 3位 中央区  182,648円  106,721円
 4位 千代田区 179,404円  104,613円
 5位 世田谷区 158,487円   91,016円

 

 以下、新宿、文京、中野と続き、下位3区は次のとおりでした。
 順位 区   想定月間売上  損益分岐家賃
21位 荒川区   80,830円   40,539円
22位 江戸川区  80,264円   40,171円
23位 北区    69,259円   33,018円

 

 この結果を見てみると、平均的な物件で代行会社に依頼している場合、今月利益を出すのは難しいと思われます。代行会社に依頼していなければ、作業は必要になりますが、代行会社に払う分は利益を確保できそうです。

 

 例えば、渋谷区なら売上の35%は、67,290円になります。平均2日ずつの宿泊で6割=18日稼働として、18組分のメール等の対応と9回の掃除で、67,290円がその報酬となります。考えようによっては、悪くないかもしれません。

 

 Airbnb民泊は、山手線沿線でないとダメという説がありますが、荒川区は沿線でもダメ、江戸川区は外れているのでダメ、北区は近くでもダメと、単純に沿線かどうかだけではなく、ネームバリューの問題も大きいようです。それにしても、荒川区・江戸川区は月4万円以下、北区に至っては33,000円以下の家賃でないと、今月代行会社を使っての利益が出ないというのは、厳しいと思われます。

 

 なお、詳細データは、Facebookのグループ「民泊ビジネス研究会」にアップさせて頂きました。ご興味のある方は、Facebookにてグループへの参加申込を頂ければと存じます。