Airbnbに掲載されている、昨日1月20日時点の東京23区全物件の稼働率と平均宿泊料をかけ合わせ、各区でAirbnbを運営してみた場合の想定売上を算出し、掃除を含めた代行費を売上の３５％、ガス水道光熱費＋Wifi費用を12,000円として、家賃がいくら以下なら利益が出るかを調べてみました。※基礎数字は、サイト「AirbDatabank」より
区内でも駅に近いか遠いか、商店街かどうか、物件の間取りやグレードはどうか等により、全く評価が違ってくるものを全て一緒にしての比較ですし、１月は閑散期なので、意味がないという考え方もできますが、一つの目安にはなるかと思います。
その結果、想定売上＝損益分岐家賃の高いベストファイブは、次の５区でした。
順位 区 想定月間売上 損益分岐家賃
１位 渋谷区 192,258円 112,968円
２位 港区 189,085円 110,905円
３位 中央区 182,648円 106,721円
４位 千代田区 179,404円 104,613円
５位 世田谷区 158,487円 91,016円
以下、新宿、文京、中野と続き、下位３区は次のとおりでした。
順位 区 想定月間売上 損益分岐家賃
２１位 荒川区 80,830円 40,539円
２２位 江戸川区 80,264円 40,171円
２３位 北区 69,259円 33,018円
この結果を見てみると、平均的な物件で代行会社に依頼している場合、今月利益を出すのは難しいと思われます。代行会社に依頼していなければ、作業は必要になりますが、代行会社に払う分は利益を確保できそうです。
例えば、渋谷区なら売上の３５％は、67,290円になります。平均２日ずつの宿泊で６割＝１８日稼働として、18組分のメール等の対応と９回の掃除で、67,290円がその報酬となります。考えようによっては、悪くないかもしれません。
Airbnb民泊は、山手線沿線でないとダメという説がありますが、荒川区は沿線でもダメ、江戸川区は外れているのでダメ、北区は近くでもダメと、単純に沿線かどうかだけではなく、ネームバリューの問題も大きいようです。それにしても、荒川区・江戸川区は月4万円以下、北区に至っては33,000円以下の家賃でないと、今月代行会社を使っての利益が出ないというのは、厳しいと思われます。
なお、詳細データは、Facebookのグループ「民泊ビジネス研究会」にアップさせて頂きました。ご興味のある方は、Facebookにてグループへの参加申込を頂ければと存じます。